Die Stadt Plochingen mit ihren gut 14.000 Einwohnern befindet sich im „Speckgürtel“ der Landeshauptstadt Stuttgart. Wie in vielen Kommunen im Einzugsgebiet der Neckarmetropole gibt es auch hier einen großen Druck auf den Wohnungsmarkt. „Wir brauchen eine Antwort auf die Wohnungsnot“, betont daher Bürgermeister Frank Buß.
Die Notwendigkeit zum Bau neuer Wohnungen ist unbestritten, ein Abwägungsprozess zwischen Verdichtung einerseits und Erschließung unbebauter Flächen andererseits ist daher kommunaler Alltag. In diesem Spannungsfeld wurde in Plochingen in den vergangenen Monaten über die Bebauung eines Grundstückes am Rande des Geländes der Landesgartenschau von 1998 beraten. Für die Öffentlichkeit war die Erschließung eines Grundstückes im „Bruckenwasen“ ein „emotional diskutiertes Thema“, so der Bürgermeister.
Die Stadtverwaltung hatte das Grundstück als Baulücke identifiziert und stand deshalb der Idee eines Bauträgers zur Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans offen gegenüber. Die r:con Gesellschaft für Projektentwicklung und -steuerung mbH plante zunächst, dort ein siebenstöckiges „Punkthaus“ mit 20 Eigentumswohnungen zu realisieren. Diese Pläne führten jedoch zu intensiven Diskussionen und einigen Eingaben im Rahmen der Offenlage des Bebauungsplanentwurfes.
Umfangreiche Visualisierungen und Simulationen notwendig
In Zusammenarbeit mit dem Investor, der Stadtverwaltung und dem Architekturbüro Geiselmann + Hauff erstellte die svGeosolutions GmbH umfangreiche Visualisierungen und Schattenwurfsimulationen, um allen Beteiligten eine objektive Beurteilung der Situation zu ermöglichen.
Dazu wurde zunächst eine systematische Befliegung des Areals inklusive der Bestandsbebauung und der angrenzenden Grünflächen durchgeführt. Dazu wurde ein Oktokopter eingesetzt, der sowohl Senkrecht- als auch Schrägluftbilder aufnehmen konnte. So konnte aus den Befliegungsdaten ein detailliertes 3D-Modell des Bestandes abgeleitet werden, das das Gelände, die Vegetation und texturierte Gebäude beinhaltet. Zusätzlich wurde auf der Grundlage der zweidimensionalen Planungen der Architekten ein genaues 3D-Modell des geplanten „Punkthauses“ und der geplanten Außenflächen erstellt. Beide Modelle wurden anschließend passgenau zusammengeführt und überblicksartige 3D-Visualisierungen erstellt, die eine Beurteilung des Entwurfes aus städtebaulicher Sicht erleichterten.
Außerdem wurden Fotos vom Boden aus aufgenommen, die als Grundlage für vier fotorealistische Visualisierungen des geplanten Gebäudes aus verschiedenen Perspektiven dienten. Der Vorteil dieser Methodik besteht darin, dass sichergestellt werden kann, dass die Größenverhältnisse perfekt dargestellt werden und nicht nur geplante Kubaturen in ein Foto „hineinskizziert“ werden. Diese Visualisierungen dienten insbesondere der interessierten Öffentlichkeit zur Beurteilung der ästhetischen Aspekte des Bauvorhabens.
Abschließend wurde der Schattenwurf des geplanten Gebäudes simuliert, um die Auswirkungen des Neubaus auf die benachbarten Bestandsgebäude quantifizieren zu können. Es entstanden Ansichten des Areals von oben, die den großräumigen Schattenwurf an verschiedenen Tagen im Jahr von morgens bis abends simulieren. Dazu war es notwendig, eine zusätzliche Befliegung eines benachbarten Bergrückens duchzuführen, um den Einfluss dieser topographischen Besonderheit auf den Schattenwurf im Plangebiet zu ermitteln. Aufgrund der mehrere Hundert Hektar großen Fläche, die es hierfür zu erfassen galt, wurde auf einen leistungsfähigen Starrflügler zurückgegriffen.
Darüber hinaus wurden detaillierte Ansichten der betroffenen Fassaden der Nachbargebäude berechnet, um den kleinräumigen Schattenwurf darzustellen. Diese Analysen flossen letztlich auch in die Stellungnahmen der Stadtverwaltung zu den Einwänden im Bebauungsplanverfahren ein.
Fazit: Versachlichung der Diskussion dank objektiver Gesprächsgrundlagen
Die Kombination aus dem Einsatz von Drohnen zur großflächigen Geodatenerhebung, der Aufnahme von Einzelphotos vom Boden aus und der Modellierung des geplanten Gebäudes in 3D erwies sich in diesem Projekt als besonders zielführend. Die daraus abgeleiteten Produkte halfen dabei, die Diskussion auf eine „sachliche Ebene“ zu stellen, so Bürgermeister Buß. Die Visualisierungen und Simulationen dienten allen am Verfahren Beteiligten als aktuelle und objektive Gesprächsgrundlage. Die Verwaltung nutzte sie bei der Bearbeitung der Einwände sowie bei der Vorbereitung der Sitzungen des Bauausschusses und des Gemeinderates und der Gemeinderat konnte bei seiner Abstimmung darauf zurückgreifen. Der Öffentlichkeit nutzten die Daten bei der Meinungsbildung und nicht zuletzt erleichterten die Visualisierungen die Kommunikation zwischen Planern, Verwaltung und Investor. Im Mai wurde nun der Satzungsbeschluss gefasst, sodass das Projekt in jeder Hinsicht als voller Erfolg gilt.